هم نشینی رکود و تورم در مسکن پایتخت - مجله سیاران

جهت دریافت خدمات نقاشی کاری با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات رنگ آمیزی با تکنیک های مدرن پتینه کاری را به ما بسپارید.

به گزارش خبرنگاران، بازار مسکن سال 99 را با اپیدمی کرونا شروع نموده و فعلاً کاملاً راکد است؛ اما آنالیز تحولات این بازار در آخرین ماه از سال 98 نشان می­دهد بازار مسکن باوجود شیوع ویروس کرونا، کارنامه قابل قبولی داشته و همچنان در جذب نقدینگی سرگردان پیروز بوده است.

ارزش معاملات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه 1398 به 14 هزار و 750 میلیارد تومان رسیده که اگرچه نسبت به بهمن ماه 7.5 درصد کاهش داشته اما بازهم رقم قابل ملاحظه ای محسوب می­گردد. در این ماه تعداد معاملات قابل قبول بازار مسکن شهر تهران به 9 هزار و 77 فقره رسیده که نسبت به بهمن 98 بالغ بر 24.4 درصد افت نموده اما میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی با رشد 8.7 درصد رشد نموده و یکی از بالاترین رشد­های ماهانه در سال 98 را به ثبت رسانده است.

بر اساس آخرین آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 15 میلیون و 658 هزار تومان رسیده و عملاً تقاضای مصرفی را از بازار مسکن حذف نموده؛ اما هم چنان به واسطه اینکه نقدینگی سرگردان از هراس رشد نرخ تورم و بی­ارزش شدن ریال به دنبال تبدیل شدن به کالای سرمایه­ای است، بازار مسکن توانسته است به مدد تقاضای سرمایه گذاری، کارنامه قابل قبولی رأی خود به ثبت برساند.

• تورم دوبل در بازار مسکن

آنالیز های خبرنگاران از فرایند تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران در سال­های 98 و 97 نشان می ­دهد نرخ تورم این بازار در سال 98 نسبت به سال قبل از آن به مراتب از نرخ تورم کل کشور بالاتر بوده است. گزارش مرکز آمار نشان می ­دهد در سال 98، نرخ تورم کل کشور به 34.8 درصد رسیده درحالی که بازار مسکن در این سال جهش 61.7 درصدی میانگین قیمت را تجربه نموده است. در سال 1398 متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران 13 میلیون و 330 هزار تومان بوده که از افزایش 61.7 درصدی نسبت به سال 1397 حکایت دارد. به عبارت دیگر، میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران در سال گذشته 1.7 برابر نرخ تورم رشد نموده و بیش ازپیش به افت قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن دامن زده است.

• تداوم رکود تورمی

تعداد معاملات بازار مسکن تهران که از اوایل پاییز 98 دوباره وارد فرایند صعودی شده بود، در اسفندماه سال گذشته با کاهش 24 درصدی نسبت به ماه قبل روبرو شده و به 10 هزار و 242 فقره رسیده که نسبت به ماه مشابه سال 97 نیز 21 درصد کاهش نشان می دهد. البته در این ماه باوجود کاهش 21 درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل، ارزش ریالی معاملات اجرا شده به 14 هزار و 750 میلیارد تومان رسیده است که نسبت به اسفند 97 بالغ بر 18.1 درصد افزایش دارد؛ چراکه رشد 8.7 درصدی قیمت مسکن در اسفند 98، عملاً ارزش بازار مسکن را افزایش داده و نقدینگی سنگین تری را جذب نموده است. شرایط فعلی بازار مسکن بیانگر تداوم رکود تورمی در این بازار است که باعث می­گردد از یک سو تعداد معاملات کاهش پیدا کند و از سوی دیگر رشد قیمت ادامه یابد. کارشناسان معتقدند کاهش فراوری مسکن و بی توجهی به فراوری مسکن مطابق با الگوی مصرف در مناطق شهری، باعث شده کسری مسکن در این مناطق پایدار بماند و در بدترین شرایط نیز تقاضای خرید از عرضه بازار بیشتر باشد؛ درنتیجه حتی در دوره رکود و کسادی بازار نیز قیمت ها همچنان صعودی بمانند.

• رونق مسکن زیر فشار نقدینگی

آنالیز های خبرنگاران از فرایند تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال 98 نشان می دهد از آذرماه که پس از 4 ماه افت قیمت دوباره این بازار وارد فرایند صعودی شده، همیشه شیب رشد ماهانه قیمت مسکن از شیب رشد نرخ تورم بیشتر بوده؛ به گونه ای که نرخ رشد ماهیانه قیمت مسکن در آذرماه 6.8 درصد، دی ماه 3 درصد، بهمن ماه 3.8 درصد و در اسفندماه به 8.7 درصد رسیده درحالی که نرخ تورم در این ماه­ها عمدتاً کمتر از این ارقام بوده است. از سوی دیگر، رشد تصاعدی قیمت مسکن در سال 98 باعث شده میزان رشد قیمت در آخرین ماه سال بعد از اردیبهشت ماه که به 11.4 رسیده بود، در رتبه دوم قرار بگیرد است. فرایند صعودی جدید قیمت های بازار مسکن که از آبان ماه و پس از اجرای طرح بنزینی شروع شد، این سناریو را تقویت کرد که بازار مسکن در حال پیش خور کردن تورم انتظاری از محل گرانی بنزین است اما مشاوران املاک می گویند این رشد قیمت جدای از پیش خور کردن تورم، ناشی از سردرگمی صاحبان نقدینگی نسبت به آینده اقتصاد و تداوم هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن بوده است. آنالیز ­های خبرنگاران نشان می­ دهد، در سال 98، همچنان بخش عمده خرید مسکن به تقاضای سرمایه گذاری اختصاص دارد که برای حفظ ارزش سرمایه انجام می گردد و با توجه به اینکه قدرت خرید متقاضیان مصرفی بازار مسکن، به شدت در مقابل جهش قیمت ها افت نموده، عملاً تسهیلات مسکن نیز بی اثر شده و تقاضای مصرف تا حد زیادی از بازار حذف شده است.

• سیگنال خطر از حوزه فراوری

در طرح جامع مسکن، احتیاج سالانه ایران به ساخت مسکن جدید حدود 900 هزار تا یک میلیون واحد برآورد شده که تحقق آن می­ تواند ضمن جبران ضریب تخریب بافت فرسوده و ساختمان­های کلنگی، احتیاج مسکن زوج­های جوان و تقاضای جدید بازار مسکن را نیز پوشش دهد. البته شرایط بازار مسکن ایران در طول سالیان گذشته به گونه ای بوده که بخش عمده فراوری جدید مسکن نصیب تقاضای سرمایه گذاری می­گردد و بخشی از آن به صورت استیجاری به تقاضاهای جدید مسکن اختصاص می­یابد. باوجوداین، هرگونه کاستی در حوزه فراوری مسکن مستقیماً به تنش قیمتی در بازار مسکن و اجاره دامن می­زند. از سوی دیگر بخشی از مسکن جدید کشور، خصوصاً در حوزه مسکن لوکس به صورت واحدهای خالی نگهداری می گردد که ضمن حبس سرمایه، به ناکارآمدی بازار مسکن نیز دامن می­زند. برای برطرف این معضل، از سال 94 و پس از تصویب قانون اصلاح مالیات­های مستقیم، اخذ مالیات از خانه­های خالی به قانون تبدیل شده تا توازن را در حوزه مسکن لوکس و خانه­های خالی برقرار کند؛ اما به واسطه مسائل مختلف این قانون تا امروز اجرایی نشده و آخرین وعده­های وزیر راه و شهرسازی از اجرای احتمالی آن در سال 99 حکایت دارد. به گزارش خبرنگاران، در شرایطی که در بازار مسکن ایران بخش عمده فراوری نصیب تقاضای سرمایه­گذاری می گردد و به رشد روزافزون قیمت­ها دامن می­زند و بخش دیگری از فراوری نیز در قالب خانه­های خالی از بازار خارج می گردد، آمارهای رسمی از افول دوباره فراوری مسکن حکایت دارد که بی­توجهی به آن می­تواند بحران مسکن را تشدید کند. تازه­ترین آمارهای وزارت راه و شهرسازی گویای این نکته است که در سال 98 کل برنامه ریزی فراوری مسکن جدید در شهر تهران 54 هزار و 910 واحد مسکونی بوده که پروانه­های ساختمانی آنها از سوی شهرداری تهران صادر شده است. بر اساس این آمارها، در سال گذشته فراوری مسکن جدید در شهر تهران 13.5 درصد نسبت به سال 97 کاهش یافته است. این در حالی است که حتی مسکن فراوری شده در سال 97 نیز کمتر از یک سوم احتیاج مسکن شهر تهران را پوشش داده و به افزایش کسری مسکن در پایتخت دامن زده است.